嗅到“以房养老”陷阱老人惦记上栖身之所

“爷爷，来保健班吧，班上还有鸡蛋！”

“阿姨，这个投资收益高，风险低，你把钱投资进去吧！”

⋯⋯

这些话想必老人家或多或少都听过。 在商场、小区里，一些看似热心的售货员总喜欢请逛街买菜的叔叔阿姨做各种介绍。 如果不小心，祖父母可能会落入诈骗陷阱。 更值得警惕的是，近年来，一些不法分子的“胃口”越来越大，不再满足于小坑、小骗局。 它正在考虑老年人的庇护所。

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据媒体报道，随着“养老住房”的兴起，一些诈骗手段也“与时俱进”，利用这一理念作为诈骗的伪装和掩盖。

所谓“老年住房”，是指老年人将自己的房产抵押给特定的金融机构，获得贷款用于养老。 老人在世时仍保留居住房屋的权利，并在死后用该房屋偿还贷款。 这种模式为“名下有房产但手中没有现金”的老人提供了一种新的养老方式，逐渐为人们所熟知。

虽然很多人都知道房子也可以供老人使用，但却不知道如何用房子来供老人使用。 而一些人也因此嗅到了“商机”，甚至标榜“养孩子养老不靠谱，老人用房更靠谱”。

据媒体调查，一些不法分子将“养老房”视为投资理财项目，专门针对拥有住房的“银发族”； 同时，他们承诺这些理财项目没有任何风险，只需要签订一些合同，每天就可以购买。 每月坐在家里享受高收入。

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真的会有这么香的“馅饼”吗？ 其实并不是。

北京金融法院立案庭副庭长李莉告诉记者，近年来，一些不法企业和人员打着“老年住房”的旗号，对老年人进行诈骗，导致被骗老人陷入困境。他们没有住房和财富的情况。 被第三方告上法庭。

她分析，此类“套路贷”难以杜绝的原因之一是，作案者普遍对法律比较熟悉，利用了老年人轻信、证据意识淡薄等特点，以及他们的犯罪行为。急于寻求投融资渠道，将法律视为个人谋取非法利益的工具，披上一层迷惑的“外衣”，冒充“老年住房”理财项目，进而非法侵占房产老人的财产。

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“我第一次接触这种套路贷款，当时最大的困惑是，从形式上看，原告的证据链完整、规范，而被告的老人却没有其他证据。比他在法庭上的陈述更重要。不。” 李莉说道。

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那么，以住房为基础的养老常规贷款是如何运作的呢？ 该诈骗案有何特点？ 如何识别呢？ 我该如何维护自己的权利？ 记者邀请相关法律专家详细解读。

特邀评论员

王雷：中国政法大学民商经济法学院副教授

舒锐：北京市西城区人民法院金融街法院副院长

问：

如何区分正规住房养老业务和住房养老套路贷款诈骗？

舒锐：正规的“老年住房”是一种保险产品，全称是“住房反向抵押养老保险”，而假的“老年住房”则有自己的套路。 区别如下：

一是正规保险由专业保险机构经营，非正规保险由其他金融机构经营；

二是正式的“养老住房”中不会有贷款合同、房屋买卖合同、理财合同；

第三，只要正规的“住房养老”保险公司有房子抵押，房子的所有权就永远归老人（即房子的主人）所有。 只有老人去世后，保险公司才能进行处置。

问：

实践中，住房养老常规贷款如何运作？

舒锐：不少不法分子对“老年住房”做出各种解读，甚至打着国家政策的旗号，以权威为“噱头”欺骗老年人。 例如，一个名为“众安民生养老服务有限公司”的组织。 此前，他们向老年人销售所谓的“住房养老产品”，打着国家政策鼓励的旗号宣称“住房养老是政府大力支持的行业”。 但事实上，他们所说的“老年住房”与国家鼓励的老年住房并不相同。

此外，骗子不仅诱导高额利息，还以免费旅游、免费“名师”班、答谢会等名义引诱老年人参加。 各种好处。

王雷：这些实行套路贷款的无良经营者往往夸大宣传，比如声称自己有官方合作背景，或者称其为“国家工程”，以博取老年人的信任。

实施常规贷款的经营者通常会安排员工担任受托人甚至资助者，处理房屋销售或抵押登记手续等全方位事务。

合同结构复杂，需签署的合同多、条款杂。 如借款合同、抵押合同、委托合同、代理还款合同、养老服务协议等； 这些合约在法律上会形成一个“闭环”，不具备相应专业判断的人很难区分其中的利害关系。

问：

住房养老金诈骗有哪些形式？ 它是如何工作的？

舒锐：一是骗子将房屋买卖合同与各种文件混在一起，浑水摸鱼，骗老人签字； 另一种是骗老人签一份授权书，合法地授权骗子出售老人的房子。

此外，在一些“以房养老”诈骗中，骗子会联系金融机构为老人申请住房抵押贷款，老人将贷款转给骗子购买虚假理财产品； 为了稳定老人的情绪，骗子会先分期偿还贷款，并支付老人相应的收入，然后溜之大吉； 而未能收到钱的金融机构会要求老人偿还贷款，否则房子就会被拍卖。

在这种骗局中，如果金融机构对骗局不知情，主观上不参与骗局，老年人的权益将变得难以维护。 已获得最方便转移的现金流。

问：

这种能够形成“闭环”的骗局具体操作流程是怎样的？

王雷：在这个过程中，老人先将自己的房子抵押，与出资人签订贷款合同，然后将借来的钱“投资”到以住房为基础的所谓“理财项目”中。年纪大了。 “收入”用作养老金； 而推出“理财项目”的理财方则向向老人借钱的投资人支付利息。

在此过程中，老年人会在所谓工作人员的安排下签订一系列相关合同，并委托理财公司的工作人员代为办理房屋出售、抵押登记等手续。 其中，一些精明的不法分子会带着老人去进行公证，经过公证的抵押合同将被赋予可执行性。

财富管理方筹集了大量资金。 这些资金被挪作他用后，理财方达到了自己的目的，开始“脱钩”，不再偿还老人； 此时，持有抵押合同的出资人可以申请强制执行老人的抵押房屋，老人的房屋由此被强制执行。

问：

如何识别老年住房骗局，如何防范？

舒锐：首先，冷静，捂紧口袋，睁大眼睛，仔细辨别。

这里的口袋紧，不仅是为了防止钱出去，也是为了防范那些“送到你家门口”的钱（投资项目）。 你必须小心，因为眼前的利益可能只是诱饵。

其次，不要贪图便宜。 俗话说“拿短手”，很多骗子都会以薄利“钓大鱼”，先用精美的礼物吸引眼球，设立几乎拉低的心理防线，然后利用人们的心理，他们无法挽回面子，并以推荐事实的名义推销。

第三，这也是需要牢记的一点。 “养老房”是一种保险产品，而不是投资理财项目或产品（至少目前还不是）。 如果有人说“养老房”是投资理财项目，保证“稳定收入不损失”，你就应该注意了。

王雷：面对种类繁多的养老产品，首先要做的是分析服务背后的业务逻辑，对异常情况保持足够的警惕。 签订“老人住房”相关合同时需谨慎，最好寻求专业人士帮助分析合同内容。

其次，提高防骗意识，对那些声称低风险甚至无风险高收益的养老金投资项目保持警惕，对于超出自己判断能力的问题及时寻求专业帮助。

三是增强证据保存、收集的意识和能力。

问：

发现自己被骗后如何维护自己的权益？

舒锐：如果有纠纷，建议向有关部门和公安机关举报，并要求追回被骗的钱款。 这有利于及时保全证据； 目前，12337智能举报平台已开通“养老诈骗”举报通道，多地设立专班排查“养老诈骗”线索。 记者可登录相应平台或直接拨打15555578555向12337智能举报平台举报问题。

如果这些方法都不能解决，或者有争议无法作出判断，那就向法院起诉。

在此，李丽法官特别提醒各位朋友：在签订合同时，无论你多忙，无论对方催促你多急，需要签的东西有多少，千万不要为了省事而省事，需要签字的东西一定要签字。 签字前请仔细阅读，这将成为法庭上的证据。 对于多页合同，建议每一页都签署，并且您必须保留所有协议的副本在您手中，以防止对方替换。

一定要记住两个字：

你考虑的是别人的利益，别人可能考虑的是你的本金。

世界上没有免费的午餐，免费的午餐可能是最贵的。